⚠️ 稅率與速算公式依財政部土地增值稅規定。申報移轉現值、原規定地價與物價指數需查官方文件，實際稅額以地方稅稽徵機關核定為準；官方如修法，本站將於 30 天內更新。
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📋 一般用地速算公式（含長期持有減徵）
A = 土地漲價總數額、B = 按物價指數調整後之原規定地價。
| 持有年限 | 第二級（漲 1~2 倍） | 第三級（漲 2 倍以上） |
|---|
| 20 年以下 | A×30% − B×10% | A×40% − B×30% |
| 超過 20~30 年 | A×28% − B×8% | A×36% − B×24% |
| 超過 30~40 年 | A×27% − B×7% | A×34% − B×21% |
| 超過 40 年 | A×26% − B×6% | A×32% − B×18% |
※ 第一級（漲價未達 1 倍）一律 A×20%，無減徵。
※ 自用住宅用地一律 A×10%，不再另適用長期減徵。
※ 資料來源：財政部稅務入口網土地增值稅節稅手冊。
土地增值稅在算什麼
土地增值稅課的是「土地這段期間漲了多少」，不是成交總價。它的稅基叫「土地漲價總數額」，算法是：這次的申報移轉現值，減掉當初取得時的原規定地價（要先用消費者物價總指數還原成現在的幣值），再扣掉土地改良費用，剩下的就是要課稅的漲價。
為什麼原地價要用物價指數調整？因為如果直接拿幾十年前的地價來比，通膨會讓「漲幅」被高估。用物價指數把原地價還原到現在的購買力，算出來的才是「真實的」土地漲價。這也是土增稅和房地合一稅的交界處——房地合一稅計算獲利時，會把這筆土地漲價總數額扣掉，避免同一塊漲價被課兩次稅。
為什麼稅率有 20%、30%、40% 三級
土增稅採「倍數累進」：把土地漲價總數額除以調整後的原地價，得到「漲價倍數」。漲幅越大、適用的稅率越高——漲不到 1 倍的部分課 20%，1 到 2 倍的部分課 30%，超過 2 倍的部分課 40%。實際計算用速算公式，直接乘上該級稅率再減掉累進差額，一次算完，不用分段。
這個設計的用意是：小幅增值課得輕、暴利式的增值課得重。所以同樣賣一塊地，當初買得便宜、漲了好幾倍的人，邊際稅率會落在 40%；而漲幅溫和的人可能只課到 20%。試算時，計算機會顯示你的漲價倍數落在哪一級。
兩個能大幅省稅的關鍵：自用住宅與長期持有
自用住宅用地 10%是最有感的優惠。一般用地動輒 20~40%，自用住宅用地一律只課 10%，差距非常大。「一生一次」每人一輩子可用一次；用過之後，只要出售時全家名下沒有其他房屋、且持有並設籍該屋連續滿 6 年，還能再用「一生一屋」。
長期持有減徵則獎勵長抱：持有超過 20 年，超過最低稅率的部分減徵 20%；超過 30 年減 30%；超過 40 年減 40%。反映在速算公式上，就是第二、三級的稅率和累進差額都往下調。自用住宅的 10% 已經很低，就不再另外疊加長期減徵。用計算機切換持有年限，可以直接看到減徵前後的稅額差多少。
接下來你可能需要
賣房賣地是一整組稅要一起算：
實際試算：一般用地 vs 自用住宅差多少
以申報移轉現值 1,000 萬、原地價 400 萬、物價指數 110、持有 15 年為例（調整後原地價 = 440 萬、土地漲價總數額 = 560 萬、漲價倍數約 1.27 倍，落在第二級）：
| 情形 | 適用 | 應納土地增值稅 |
|---|
| 一般用地 | 第二級 A×30% − B×10% | 124 萬 |
| 自用住宅用地 | 10% | 56 萬 |
| 一般用地・持有 35 年 | 減徵 30%（27%／7%） | 120 萬 |
同一塊地，用自用住宅優惠只要 56 萬，比一般用地的 124 萬省了 68 萬——這就是為什麼符合條件時，一定要記得申請自用住宅稅率。長期持有的效果相對溫和：從 15 年變 35 年，稅額從 124 萬降到 120 萬，因為減徵只作用在「超過最低稅率」的那一部分。兩相比較，自用住宅優惠的省稅力道遠大於長期持有減徵。
幾個實際申報時會踩到的細節
- 申報移轉現值不等於成交價。土增稅是用「公告土地現值」計算，通常低於實際成交價。查詢方式是向地政機關調閱該筆土地的公告現值，或看土地增值稅試算的官方資料，不要直接把買賣合約的金額填進來。
- 物價指數要用官方公布的數字。調整原地價用的是「台灣地區消費者物價總指數」，財政部與地方稅務局會公布各年度的指數表。這個數字直接影響漲價總數額，填錯稅額就會錯，務必查正確年度的指數。
- 自用住宅一生一次用掉就沒了。一生一次的優惠每人一輩子限用 1 次，用在哪一筆交易要想清楚。漲幅大的那筆用優惠稅率、省下的稅更多；漲幅小的交易留著一般稅率可能差別不大。
- 土增稅由賣方負擔、過戶前要繳清。土地增值稅原則上是賣方的稅，在所有權移轉登記時申報，核定後繳清才能完成過戶。實務上多由代書協助申報，賣方要把這筆稅算進實拿金額裡。
- 換屋可申請重購退稅。出售自用住宅用地後 2 年內重購自用住宅用地，符合條件可退還已繳的土增稅（以差額為限）。但退稅後 5 年內不得改作他用或再移轉，否則會被追繳。
常見問題
土地增值稅怎麼算？
先算土地漲價總數額＝申報移轉現值 −（按物價指數調整後的原規定地價或前次移轉現值）− 土地改良費用。再看漲價倍數（漲價總數額 ÷ 調整後原地價）套用一般用地三級稅率：未達1倍課20%、1到2倍課30%、超過2倍課40%，並以速算公式減去累進差額。自用住宅用地則一律10%。
自用住宅的10%優惠怎麼用？一生一次和一生一屋差在哪？
自用住宅用地適用10%優惠稅率，遠低於一般用地的20~40%。「一生一次」每人一輩子限用1次，對面積與都市/非都市有上限但沒有持有年限與設籍時間的嚴格要求；用過一次後，符合條件仍可適用「一生一屋」——要求出售時本人、配偶及未成年子女名下沒有其他房屋，且持有並設籍該自用住宅連續滿6年。
長期持有可以減稅嗎？
可以。一般用地持有超過20年，就超過最低稅率（20%）的部分減徵20%；持有超過30年減徵30%；超過40年減徵40%。反映在速算公式上，就是第二級、第三級的實際稅率與累進差額都會降低。持有越久，超額累進的部分被課到的稅就越少。自用住宅10%優惠則不再另外適用長期減徵。
什麼是土地漲價總數額？跟房地合一稅有關係嗎？
土地漲價總數額是土地增值稅的稅基，代表這段持有期間土地公告現值的漲幅（要先用消費者物價總指數還原原地價）。它和房地合一稅直接相關：計算房地合一稅的課稅所得時，要把土地漲價總數額扣掉，因為這部分已經被土地增值稅課過了，兩稅不重複課同一塊漲價。
土地增值稅是誰要繳？什麼時候繳？
土地增值稅原則上由出售土地的一方（賣方）負擔，在辦理所有權移轉登記時申報繳納。實務上會在簽約後、過戶前由地政士（代書）協助向地方稅稽徵機關申報，核定後繳清才能完成過戶。如果是贈與或繼承取得，計算方式與納稅義務人會有所不同。
重購自用住宅可以退土地增值稅嗎？
可以。出售自用住宅用地後，在2年內重購自用住宅用地（或先購後售），且新購土地地價超過原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額，可以申請退還已繳的土地增值稅，退稅金額以差額為限。重購退稅後，該土地5年內不得改作其他用途或再移轉，否則會被追繳。