⚠️ 依房地合一所得稅 2.0（自民國 110 年 7 月 1 日起施行）之個人稅率規定。實際稅額涉及土地漲價總數額、費用認列等細節，請以國稅局核定為準；官方如有修法，本站將於 30 天內更新。
房地合一稅 2.0 是怎麼一回事
房地合一稅課的是「賣房的獲利」，不是成交總價。課稅所得的算法是：成交價，減掉當初的取得成本、這次交易的必要費用（仲介費、代書費、必要的裝修等），再減掉土地漲價總數額，剩下的才是要課稅的部分。
它最關鍵的設計是「持有越久、稅率越低」，用來抑制短期炒作。境內居住者持有 2 年內賣掉，獲利要課 45%；撐過 2 年到 5 年之間是 35%；超過 5 年到 10 年降到 20%；持有超過 10 年只要 15%。同一筆獲利，賣出時間差幾個月、剛好跨過級距分界，稅額可能差掉數十萬甚至上百萬。
持有期間卡在分界點，值得多等幾個月嗎
假設獲利 400 萬（非自住），持有剛好接近 5 年。若在「未滿 5 年」賣出，適用 35%，稅額 140 萬；只要撐過 5 年變成「超過 5 年」，稅率降到 20%，稅額 80 萬——差了整整 60 萬。這還沒算到 10 年那條線：超過 10 年只剩 15%，同樣 400 萬獲利只要繳 60 萬。
所以在接近分界點時，「再等幾個月」的機會成本，要跟省下的稅額一起衡量。當然房市行情、資金需求、以及新舊制的適用問題都要一併考慮，稅率只是其中一個變數，但它常常是金額最大的那個。上方的計算機可以直接切換持有期間，把每個級距的稅額算給你看。
自住優惠：400 萬免稅怎麼用
如果這間房子是自住的，而且符合要件，可以享有全制度裡最大的一項優惠：課稅所得 400 萬以內完全免稅，超過的部分也只課 10%。要件有三個，缺一不可：本人、配偶或未成年子女在這間房子辦好戶籍登記、持有並「實際居住」連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、沒有供營業或執行業務使用；而且每 6 年只能用 1 次。
要注意的是「設籍」跟「實際居住」是兩件事，戶籍掛在那裡但人不住，被查到會不符要件。這項優惠和持有期間的一般稅率是擇一適用，計算機會自動幫你採用比較有利的算法。
接下來你可能需要
賣房、換屋通常是一連串的錢要一起算：
實際試算：持有期間差一天，稅差多少
以獲利（課稅所得）400 萬、境內居住者、非自住為例，看四個持有期間級距的稅額：
| 持有期間 | 適用稅率 | 應納稅額 |
|---|
| 2 年以內 | 45% | 180 萬 |
| 超過 2 年未逾 5 年 | 35% | 140 萬 |
| 超過 5 年未逾 10 年 | 20% | 80 萬 |
| 超過 10 年 | 15% | 60 萬 |
同樣 400 萬獲利，持有 2 年內賣要繳 180 萬，撐到超過 10 年只要 60 萬，差距是 120 萬。而如果這 400 萬獲利符合自住優惠，直接免稅——一毛不用繳。這也是為什麼「什麼時候賣、用什麼身分賣」的稅務規劃，對賣房的實拿金額影響這麼大。
幾個實際申報時會踩到的細節
- 新制、舊制要先分清楚。103 年 12 月 31 日以前取得、且 105 年後才出售的房地，多數仍適用舊制（只就房屋部分課所得稅）。房地合一新制原則適用於 105 年 1 月 1 日以後取得的房地。用錯制度整個稅額都會錯。
- 必要費用要有憑證。仲介費、代書費、契稅、印花稅、以及能增加房屋價值的裝修費用，都可列為費用，但要保留發票或收據。沒有憑證時，稽徵機關通常以成交價的 3%（上限 30 萬）認列，往往比實際花費低。
- 土地漲價總數額別忘了扣。這筆金額會顯示在土地增值稅繳款書上，因為土增稅已就土地漲價課過稅，房地合一稅計算時要扣除以免重複課稅。漏填會讓課稅所得虛增、稅額變高。
- 申報有 30 天期限。房地合一稅採分離課稅，要在所有權移轉登記日的次日起 30 天內申報，不論有沒有獲利、要不要繳稅都要申報。逾期會有罰鍰。
- 賠錢賣也要申報，而且損失可扣抵。交易發生虧損時，經核定的損失可以自交易日以後 3 年內、從其他房地交易所得中減除。所以即使這次賠錢，好好申報對未來的稅負是有幫助的。
常見問題
房地合一稅是怎麼算的？
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額。再乘上依持有期間決定的稅率。個人境內居住者：持有2年以內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%。持有越久稅率越低，是這個制度最關鍵的設計。
持有期間怎麼認定？從什麼時候算到什麼時候？
原則上從「取得之日」起算到「交易之日」止，以完成所有權移轉登記日為準。繼承或受贈取得的房地，可將被繼承人或贈與人的持有期間合併計算。持有期間卡在2年、5年、10年這幾條線的前後，稅率差距很大，賣出時機因此會直接影響稅負。
自住優惠可以省多少？要符合什麼條件？
符合自住要件時，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分適用10%的優惠稅率。要件是：本人、配偶或未成年子女在該房地辦竣戶籍登記、持有並實際居住連續滿6年、且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，並以每6年適用1次為限。這是房地合一稅裡省最多的一項優惠。
什麼是土地漲價總數額？為什麼要扣掉？
土地漲價總數額是計算土地增值稅的稅基。因為土地增值稅已經就土地的漲價課過一次稅，房地合一稅為避免重複課稅，計算時會把這筆金額從課稅所得中扣除。這個數字會顯示在土地增值稅繳款書上，申報房地合一稅時要據以填寫。
重購退稅是什麼？換屋可以退多少？
換屋自住時，只要新舊房屋買賣的移轉登記在2年內完成（先買後賣或先賣後買都可以），且本人、配偶或未成年子女在新舊屋都有設籍並實際居住，就能申請重購退稅。買貴退全部、買便宜按比例退。重購退稅沒有次數限制，但退稅後5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳。
賣房除了房地合一稅還要繳什麼？
主要還有土地增值稅（賣方負擔，就土地漲價部分課徵）。另外有仲介服務費（實務上賣方約成交價1～4%）、代書費、以及清償房貸可能的相關費用。房地合一稅算的是「獲利」的稅，土地增值稅算的是「土地漲價」的稅，兩者是分開的，但計算房地合一稅時會扣除土地漲價總數額避免重複課稅。