如何使用此計算機
- 輸入房屋總價 — 例如雙北的成屋總價常見落在 1,500 萬到 2,500 萬，中南部同坪數則明顯低一截，先抓自己看的區域行情再往回推頭期款。
- 輸入頭期款 — 和餘額就是貸款金額。頭期款低於兩成在台灣不是加保險，而是通常直接貸不到——銀行用成數控管風險。
- 選擇貸款期限 — 30 年月付較低但總利息多；15 年所付利息少很多但月付較高。
- 輸入利率 — 參考銀行報價或 Freddie Mac 利率調查。差 0.5% 利率就能差出數萬元利息。
- 結果會隨輸入即時更新，下方可查看完整攤還明細表。
試算表房貸公式教學
📊 Excel 和 Google 試算表的房貸公式
=PMT(年利率/12, 年數*12, -貸款金額)
範例：=PMT(0.022/12, 360, -12000000) → 45,564 元總利息：
=PMT(年利率/12, 期數, -貸款)*期數 - 貸款金額
N 期後剩餘餘額（FV）：=FV(年利率/12, 已還期數, 每月還款, -貸款金額)
第 N 期利息部分（IPMT）：=IPMT(年利率/12, N, 期數, -貸款金額)
第 N 期本金部分（PPMT）：=PPMT(年利率/12, N, 期數, -貸款金額)
計算範例：1,500 萬房屋、兩成頭期
每月還款：45,564 元
30 年總還款金額：1,640 萬
總利息：440 萬 — 相當於貸款金額的 37%。台灣利率低，這個比例遠小於高利率國家，但金額本身仍是一台車。
改成 20 年期呢？每月還款升到 61,849 元，但總利息降到 284 萬，省下約 156 萬的利息。
20 年 vs. 30 年房貸比較
年限是購屋時最關鍵的取捨之一。以下用 1,200 萬貸款、利率 2.2% 比較 20 年與 30 年：
| 20 年 | 30 年 | |
|---|---|---|
| 每月還款 | 61,849 | 45,564 |
| 總利息 | 284 萬 | 440 萬 |
| 總還款 | 1,484 萬 | 1,640 萬 |
| 利息節省 | 20 年期省下約 156 萬 | |
30 年期每月少付約 1.6 萬，但整段期間多付了將近 156 萬的利息。
不過台灣還有一個現實面：多數銀行的房貸有寬限期（只繳息不還本），常見 2 到 3 年。寬限期內月付看起來很輕鬆，但本金一毛沒還，寬限期結束後月付會跳一大階。買房前試算，一定要用寬限期結束後的月付來評估負擔得起與否，而不是用寬限期內的數字。
每月還款公式說明
M = P × [r(1 + r)n] / [(1 + r)n − 1]
M = 每月還款金額
P = 貸款本金（房屋總價 − 頭期款）
r = 月利率（年利率 ÷ 12）
n = 總還款期數（年 × 12）
每月還款分成兩部分：利息（根據剩餘本金計算）和本金（其餘部分）。貸款初期，大部分的還款都是利息。隨著時間推移，比例逐漸轉向本金 — 這就是攤還明細很有用的原因。
了解攤還
攤還是將貸款分成一系列固定還款的過程。每次還款中，一部分用於支付利息，其餘則用來降低本金餘額。
在 30 年房貸的前幾年，每次還款約有 70–80% 是利息。到了第 20 年左右，比例翻轉，大部分還款開始還本金。這就是為什麼在貸款初期多還款，對總利息的影響特別大。
房貸類型
常見的房貸類型如下，選擇時需同時比較利率、頭期款门檻與保險成本：
- 機動利率房貸：台灣的主流，利率跟著銀行的定儲指數浮動，指數調整時月付跟著變。目前一般首購約 2.1% 到 2.5%。
- 階梯式利率：前一兩年利率較低、之後往上跳的方案。前期輕鬆但要算清楚跳升後負擔得起，別只看第一年的數字。
- 青年安心成家（青安）：政府補貼利息的首購方案，補貼後利率約 1.775%，額度依地區分為 1,000 萬、1,200 萬、1,500 萬三級，有年齡與所得限制。細節可用青安貸款計算機試算。
- 理財型房貸：已還的本金可以隨借隨還、按日計息。彈性高但利率通常比一般房貸高，適合有短期資金需求的人，不適合當長期主貸。
- 寬限期方案：前 2 到 3 年只繳利息不還本金，月付大幅降低。要注意寬限期結束後本金要在剩餘年限內攤完，月付會明顯跳升，而且整段期間的總利息更高。
- 受管制的高價住宅：台灣沒有 Jumbo 這種分類，但央行的選擇性信用管制訂有高價住宅認定門檻（台北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬以上），達到門檻的物件貸款成數受限且不得有寬限期。
各類貸款頭期款門檻
取得更好房貸利率的技巧
- 提高信用評分：評分 740 以上通常能拿到最好的利率。在申請前先還清信用卡餘額，避免開新帳戶。
- 存到 20% 頭期款：這能免除房貸保險（每年約貸款金額的 0.5–1%），通常也能解鎖更低的利率。
- 多比較幾家銀行：至少從 3–5 家銀行取得報價。
- 考慮買點數：預付「折扣點數」（1 點 = 貸款金額的 1%）可以降低利率約 0.25%。如果你打算長期持有房屋，這很划算。
- 鎖定利率：找到好利率後就鎖定。利率鎖定通常持續 30–60 天，保護你免受過戶期間的市場波動影響。
- 選擇較短期限：15 年房貸的利率通常比 30 年低 0.5–0.75%。
雙週還款策略
改為每兩週還半期款，等於一年多還一整期，通常可明顯縮短貸款年限並降低總利息。若銀行提供免手續費自動扣款，效果最穩定。
什麼時候適合轉貸？
當新利率明顯低於舊利率、且你預計持有房屋超過損益兩平期間時，轉貸通常更有機會划算。可用轉貸計算機同步估算費用回收月數。
每月還款以外的成本
房貸只是房屋持有總成本的一部分。別忘了預算以下項目：
- 房屋稅與地價稅：台灣是兩筆分開的稅，稅基是政府評定的房屋現值與公告地價，不是市價，所以金額比美國式的「市價 × 1%」小得多。自用住宅另有優惠稅率，實際金額可用房屋稅地價稅計算機試算。
- 火險與地震險：有房貸就一定要保，年繳大約 3,000 到 5,000 元，隨房屋構造與保額而定。這是保「房子」不是保「裝潢」，想保裝潢和家財要另外加保。
- 房貸保險（PMI）：頭期款低於 20% 時需要，通常每年貸款金額的 0.5–1%，達到 20% 權益時可移除。
- 管理費：大樓社區以坪計，常見每坪每月 60 到 120 元，有游泳池、健身房等公設的社區更高。30 坪的房子每月抓 2,000 到 4,000 元是常態，這筆是長期固定支出，試算負擔時不能漏掉。
- 維護費用：每年預留房屋價值的 1–2% 用於修繕和維護。
提前還貸能省多少？
多還的錢會直接沖本金，效果比想像大。但台灣的房貸多半有綁約期（常見 1 到 3 年），期間內大額清償要付違約金，動手前先翻合約。
1,200 萬房貸（2.2%、30 年）提前還款效果
用複利計算機比較提前還貸與投資的效益，貸款還清計算機可以模擬各種還款情境。
常見問題
我能負擔多少錢的房子？
台灣常看的是「貸款負擔率」——房貸月付佔家庭月可支配所得的比例。內政部的統計顯示全國平均已超過四成，雙北更高，但那是現況不是建議值。實務上建議控制在三分之一以內：家庭年收入 150 萬（月約 12.5 萬）的話，月付抓 4.2 萬以下比較安全。這還沒算管理費、稅和修繕，抓太緊會沒有餘裕。
多少算是好的房貸利率？
台灣的房貸幾乎都是機動利率，跟著銀行的定儲指數浮動，不像美國有 30 年固定利率的產品。2026 年一般首購房貸大致在 2.1% 到 2.5% 之間，符合資格的青年安心成家（青安）貸款在政府補貼後約 1.775%。實際拿到的利率看往來銀行、職業穩定度、聯徵紀錄和貸款成數，同一家銀行不同分行也可能有差。
應該選 15 年還是 30 年房貸？
台灣的房貸主流是 20 年和 30 年，部分銀行有 40 年方案。以 1,200 萬、2.2% 來說，20 年比 30 年每月多付約 1.6 萬，但總利息少約 156 萬。折衷做法是申請 30 年拉低月付門檻，行有餘力時再部分清償——但要先確認合約有沒有提前還款的違約金條款，以及綁約期多長。
台灣的房貸需要保 PMI 這種房貸保險嗎？
台灣沒有 PMI 這種制度。銀行控管風險的方式是直接限制「成數」——一般首購最高約八成，第二戶以上或位於央行信用管制範圍內的物件，成數會被壓低而且不能有寬限期。差額只能自己補頭期款，沒有靠保險把成數拉高的做法。真正強制要保的是火災險與地震基本保險，年繳大約三千到五千元，銀行會要求以債權人為受益人。
額外還款對房貸有什麼影響？
效果比多數人以為的大。以 1,200 萬、30 年、2.2% 為例，每月多還 5,000 元，大約可以提前四年多還清、少付四十幾萬利息，因為多還的部分是直接沖本金。但務必先看合約：多數銀行對「綁約期內大額清償」會收違約金，通常綁 1 到 3 年，而且部分銀行對每年可提前清償的額度有上限。