資本化率計算機

如何使用此計算機

輸入物業價值和年淨營運收入（NOI），或任兩個數值計算第三個。

公式與原理

資本化率（Cap Rate）＝ 年淨營運收入（NOI）÷ 物業價值 × 100%。NOI ＝ 年租金收入 − 營運費用（管理費、房屋稅地價稅、修繕、空置損失，但不含房貸利息）。

計算範例

物業 1,500 萬、月租 3.5 萬（年 42 萬）、年營運費用 8 萬：NOI ＝ 34 萬。Cap Rate ＝ 34 萬 ÷ 1,500 萬 ＝ 2.27%。台灣住宅的 Cap Rate 普遍偏低（蛋黃區常低於 2.5%），因為房價相對租金太高——這也是為什麼台灣房產投資主要看增值而非租金收益。

專家建議

較高 cap rate 代表較高回報但通常也意味著較高風險。住宅 5-8%、商業 6-12% 為一般範圍。