出租現金流計算機

如何使用此計算機

輸入購買價格、頭期款比例、貸款利率、貸款期限、月租金及所有費用（房產稅、保險、維護費、管理費、空置率），月現金流、現金報酬率、DSCR 和頭期款金額均會即時更新。預設數值可讓你馬上看到試算結果。

公式與原理

實際月租金 = 月租金 × (1 − 空置率)。月現金流 = 實際月租金 − (月房貸 + 月費用)。現金報酬率 = 年現金流 ÷ 頭期款 × 100%。DSCR = 年 NOI ÷ 年房貸還款，銀行通常要求 1.25 以上。

計算範例

$250,000 購入，25% 頭期款（$62,500），7% 利率，30 年貸款，月租 $2,000，5% 空置，$3,000 房產稅，$1,500 保險，$2,500 維護，10% 管理費：
月房貸 = $1,247。實際月租 = $1,900。月總支出 = $2,020。月現金流 = −$120。CoC = −2.3%。DSCR = 0.90（低於銀行 1.25 門檻）。

專家建議

• 從第一天就要求正現金流，單靠增值是投機而非被動收入投資。
• DSCR 低於 1.0 表示物業無法覆蓋自身債務，多數投資型房貸銀行不會核准貸款。
• 空置率每降低 1%，年現金流就增加約 1%——留住租客的複利效果相當可觀。
• 即使自行管理，也要把 10% 管理費列入計算，以測試完整成本下的可行性，並為日後委外管理留有餘地。