如何使用此計算機
輸入購買價格、頭期款比例、貸款利率、貸款期限、月租金及所有費用（房產稅、保險、維護費、管理費、空置率），月現金流、現金報酬率、DSCR 和頭期款金額均會即時更新。預設數值可讓你馬上看到試算結果。
公式與原理
實際月租金 = 月租金 × (1 − 空置率)。月現金流 = 實際月租金 − (月房貸 + 月費用)。現金報酬率 = 年現金流 ÷ 頭期款 × 100%。DSCR = 年 NOI ÷ 年房貸還款，銀行通常要求 1.25 以上。
計算範例（台灣情境）
台北 2,000 萬的房子、頭期 4 成（800 萬）、貸款 1,200 萬、利率 2.8%、30 年期，月租 4.5 萬、空置率 5%，房屋稅＋地價稅年約 2 萬、火險 3 千、管理費抓租金 8%、修繕預留房價 0.3%／年（6 萬）：
月房貸 ≈ 49,307 元。實收月租 = 42,750 元。月支出 ≈ 10,517 元。月現金流 ≈ −17,074 元，現金報酬率（CoC）≈ −2.56%，毛租金報酬率僅 2.7%。
台灣的現實：租金報酬率是全球最低之一
這個負數不是算錯。依 Numbeo 2026 年統計，台灣住宅租金報酬率約 1.2%，在 112 個國家與地區中排名倒數第二（僅高於南韓）；台北市稍好，約 2.0~2.5%，一般住宅多落在 1.8~2.5%。
把這個數字和房貸利率放在一起看，問題就很清楚：當毛租金報酬率（約 2%）低於或接近房貸利率（約 2.5~3%）時，用貸款買房收租的現金流必然為負。這和美國那種 6~8% 租金報酬率、可以「靠租金養房」的情境完全不同——照搬美式「第一天就要正現金流」的原則，在台灣幾乎沒有物件過得了關。
所以台灣的收租型投資實際上是用每月現金流去換取增值機會與槓桿：房東每月補貼一筆錢，賭的是房價上漲與本金逐年攤還累積的資產。這不必然是壞事，但你要清楚自己在賭什麼，而不是誤以為在做「被動收入」。
怎麼用這個計算機做決策
- 先看毛租金報酬率，再看現金流。年租金 ÷ 房價。低於 2% 的物件，除非極度看好增值，否則現金流一定很痛。反推合理租金也可以用：合理月租 ≈ 房價 × 年報酬率 ÷ 12。
- 把每月補貼金額當成「投資成本」來評估。上例每月補約 1.7 萬、一年約 20.5 萬。問自己：這 20 萬如果放在別的地方，報酬會不會更好？如果答案是會，那這筆投資的理由只剩增值預期。
- 非自住房貸成數與利率都比較差。台灣非自住房貸成數上限通常較低、利率也高於自住，別用自住的條件去試算投資物件，否則會嚴重低估月付。
- 空置和修繕一定要抓進去。空置率每降 1%，年現金流約增加 1%。修繕則建議按房價 0.3%／年預留——老屋要抓更高。這兩項最常被樂觀省略，也是實際虧損的主因。
- 持有稅費別漏。非自住的房屋稅與地價稅稅率都比自住高，賣出時還有房地合一稅。可用房屋稅地價稅計算機與房地合一稅試算一併評估。